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    簽訂拆遷安置補償協議時的注意事項

    日期:2019/8/8 16:29:53

    一、明確拆遷人與被拆遷人主體資格

    簽訂拆遷安置補償協議的第一項內容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協議首要內容就是要有適格的主體,《中華人民共和國合同法》第九條規定:當事人訂立合同,應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。其中的民事權利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權利與承擔義務的資格,民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權利與承擔義務的資格。

    拆遷協議中,主體是公民的其應當是完全民事行為能力人,即年滿18周歲且無精神病等其他導致其不能正常思維的情況,同時,其可以作為拆遷安置補償協議的當事人一方的最重要條件,也是對一般民事行為能力與權利能力之外的特殊要求,即是其應當是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權人且沒有被委托等其他有權當事人的授權的,其簽訂的協議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的,應當依法登記注冊,法人的權力能力與行為能力始于登記,終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業范圍密切相關,如超出其登記范圍且為國家所限制的行為,則其不得實施,即使實施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補償協議中對法人或其他組織主體的特別要求,主要是針對拆遷人,根據《城市房屋拆遷管理條件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規定,拆遷人應當依法取得拆遷許可證,未取得此許可證的,不具有拆遷人的資格,所簽訂的拆遷安置補償協議可能導致無效。如該協議有其他內容且屬于法人或組織能力范圍的,該內容為有效;關于拆遷房屋等約定內容應當非屬于拆遷協議的性質;如果該協議還有其他違法情況,如違反國家總體建設規劃的,則該協議還可能被認定為無效。

    因此,認清協議雙方當事人的主體是否為合格主體,對協議的簽訂至關重要,雙方合格則各方權利將易于保障,同時各方義務也易于實施。各方不適格,則容易導致不能意料的糾紛,使雙方陷于認識之外的風險之中。

    二、拆遷行為的前提

    《拆遷條例》第二條及第三條指出:在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,適用條例。拆遷必須符合城市規劃,有利于城市舊區改造和生態環境改善,保護文物古跡。

    可見拆遷行為是不可以任意實施的,其除須具有必備的形式前提——獲得有權機關批準、取得拆遷許可證外,還需要具備實質的前提,即符合城市總體與局部規劃,有利于舊城履行、改善環境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的,則其為違法拆遷,該違法性質可以是形式上的違法與實質上的違法。無論是哪種違法,被拆遷人或者其他利害關系人認為其項目建設或拆遷行為違法上述規定的,均可向拆遷主管部門反映,請求其依法行使職能,制止拆遷人的違法拆遷活動。

    本項內容可以包括建設項目名稱、建設地點、建設單位、拆遷許可證文號等內容,該內容不限于上述列舉的幾項內容。

    三、被拆遷房屋概況

    被拆遷房屋概況是否明晰,將影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。根據《拆遷條例》第二十四條規定:補償款的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。則在本項內容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處,是否屬于拆遷范圍之內,明確房屋坐落即明確房屋的區位補償價等項的補償標準,一旦經雙方確認,該標準即確定,拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產生糾紛;房屋的建筑情況,包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規模是影響拆遷補償款項的重大因素之一,雙方在協議中就此達成一致認識,同樣有利于未來拆遷協議的順利履行。除上述項目外,雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進行記載,明確相關補償項目。總之,越詳細的記載越有利于減少糾紛,同樣有利于將來糾紛的解決。

    四、約定拆遷安置補償事宜

    拆遷安置補償事宜的約定共分兩部分:

    (一)拆遷房屋補償費。

    根據《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱“拆遷條例”)第二十三條規定:拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。則被拆遷人與拆遷人在訂立拆遷安置協議時,關于拆遷補償部分首先就要明確補償的方式,是采用“拆房補房”的方式還是“拆房補錢”的方式。對于補償方式,拆遷人須提供拆遷安置補償方案,再由被拆遷人選擇采用哪種補償方式,但拆遷租賃房屋及公益用房等法律法規另有規定的,應當依照法律的規定進行,即使拆遷人經批準的拆遷安置補償方案中有其他方式的,也不得采用。

    對于“拆房補房”的,根據《拆遷條例》第二十四條及第五條的規定,拆遷人與被拆遷人應當首先根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,評估被拆遷房屋的市場價格,再計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結清產權調換的差價;對于“拆房補錢”的,根據《拆遷條例》的規定,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,評估確定被拆遷房屋的市場價格。其中的區位補償價由地方政府定期公布、用途分為住宅用房與經營性用房等、建筑面積是確定補償金額的主要依據與基礎。被拆遷房屋的價值由有資格的房地產價值評估機構評估認定,但被拆遷人或者其他利益關系人有異議的,可以申請復核或者另行委托鑒定,對結果仍然不服的,可申請進行技術鑒定。對于安置用房的價值確定問題,依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十五條的規定,參照被拆遷房屋的價值確定途徑進行。則同樣需要明確安置房屋的區位、面積、用途等因素。

    除上述房屋的補償款外,涉及土地征收的,對于附屬于房屋及土地上的附著物與附屬物等,在拆遷時亦應當得到補償。對附著物與附屬物的補償是針對其所有人的補償,一般以其市場價值折舊進行補償,應當實行拆多少補多少的原則。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第四款規定:被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區、直轄市規定。實踐中一般有如下附著物與附屬物需要列入拆遷補償項目中:煤氣、獨立電表、電話、網線、有線電視、獨立水表、電熱等。

    (二)搬遷補助費及臨時安置補助費。

    《拆遷條例》第三十一條規定:拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內,被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的,拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準,由省、自治區、直轄市人民政府規定。

    首先,對于被拆遷人或者承租人因為拆遷而需要搬遷的,因搬遷所造成的損失屬于賠償項目,即搬遷補助費。其次,對于被拆遷人或者承租人需要臨時安置而拆遷人又未能提供周轉用房的,應當向被拆遷人支付臨時安置補助費,被拆遷人應當將該費用用于租賃房屋等臨時周轉居住需要。

    實踐中,被拆遷人的家庭人口數,往往是拆遷協議簽訂過程中,考慮搬遷補助費與臨時安置補助費的數額的考慮因素,如須搬遷的人口越多,則其搬遷成本越大,進行臨時安置所需的補助費亦越大。此處的人員應當是與被拆遷人長期共同居住的人,臨時短期入住的人不應當是補助對象。另外,對于拆遷生產經營性用房的,被拆遷人生產設備等的搬遷費用也是簽訂協議時需要重點考慮的因素。

    (三)其他補償費。

    《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條指出,對于拆遷非住宅房屋,導致被拆遷人不能正常生產經營的,應當補償停產、停業損失,本項補償標準按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行;另外,對于被拆遷房屋的室內裝修等設施,也應當照價補償。其確定方法需由拆遷人與被拆遷人協商,如協商不成的,可委托評估機構確定。

    因此,在本條關于拆遷安置補償事宜的約定中,應當明確拆遷補償方式,補償款數額或者差價數額,安置用房的面積、區位、用途等、需要補償的附屬物及其價值、搬遷補助費數額、臨時安置補助費數額、裝修補償費及拆遷非住宅房屋的停產、停業損失補償費等。

    五、協議履行的約定

    (一)補償費的支付。

    補償費的支付應當包括兩部分內容,一是產權交換房屋的交付;另一是補償款的支付。

    1、房屋的交付。

    (1)交付時間須約定。

    根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“合同法”)第一百四十二條規定:標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。因此,確定房屋的交付時間對被拆遷人利益關系重大,涉及房屋毀損后果就由誰承擔等問題,應在協議中首先予以明確。另外,根據《合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百一十二條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,在履行義務或者采取補救措施后,對方還有其他損失的,應當賠償損失。”第一百一十三條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”交付時間確定后,拆遷人義務履行時間即告確定,如拆遷人不能在約定的時間交付房屋的,被拆遷人可依約定追究對方的違約責任。方式可為要求其繼續履行義務、支付違約金、賠償損失等。

    (2)交付內容須約定。

    交付房屋的,對房屋質量及裝修情況等應當予以約定,對房屋質量的約定低于國家標準或者地方標準的,應當執行相應標準的規定。另,訂立拆遷安置協議時,對安置房屋的結構類型、戶型等情況亦應當進行約定,雖然此內容沒有法律法規等進行規定,但也是切實涉及被拆遷人利益的項目,應當予以注意。

    2、補償款的支付。

    對補償款的支付,當事人可以約定一次性支付也可以約定分次支付,但對履行時間應當進行詳細約定,該約定的目的是確定拆遷人的義務履行期限,如在約定期限內拆遷人不履行的,則應當承擔違約責任。對支付方式亦應當予以約定,適當的履行方式是當事人合法權益實現的表現,如一方選擇的履行方式導致另一方接受利益困難,則顯失公平。如有造成損失的,非違約方可以要求賠償。但此種權利的救濟顯然力量不足,一是此種損失往往很小,要求公力救濟成本過高;而當事人要求私力救濟又無從依據。更重要的是,即使當事人愿意付出高成本以公力救濟維護權益,但由于雙方之間沒有確定的責權劃分,維權的過程也非常艱難。

    (二)房屋的騰退。

    被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權利實現的表現之一,是拆遷安置補償協議實現的后果。如果約定的騰退時間屆至而被拆遷人沒有履行義務的,拆遷人可以提出申請繼而引起強制拆遷程序,以保證拆遷工程的順利進行,并保證工程項目總體進度的正常實施。同樣,對于被拆遷人來說,騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權利,其權利期限截止到騰退房屋的時間。

    (三)房屋等不動產權利的注銷。

    注銷亦是房屋等不動產產權消滅的方式,房屋與土地權利自權利登記時產生,自注銷登記時消滅。將被拆遷人房屋注銷后,拆遷人方可對項目建設辦理產權初始登記。因此,對此項內容的約定是對拆遷人權利的保護性規定。當事人雙方可共同約定被拆遷人在一定的日期內向其移交有關房屋、土地證件并辦理注銷手續,如被拆遷人不履行義務的,拆遷人可以尋求公力救濟。

    被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉戶、銷戶手續,乙方自行到有關部門申請辦理,并結清已使用的水、電、氣等費用。

    六、其他事項的約定

    (一)違約責任。

    根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款規定:“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任。” 第一百一十一條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。”可見,承擔違約責任是不履行或不適當履行合同的主要不利后果,其形式包括采取補救措施及賠償損失。《中華人民共和國合同法》第一百零七條作了相同的規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。違約責任的承擔形式一般為繼續履行、修理、重做、支付違約金,造成損失的還應當賠償損失。

    可見,在協議中明確約定違約責任,對雙方當事人關系重大。如一方不依法或依約履行合同的,另一方當事人可依據法律規定及協議約定要求相對方承擔違約責任。在拆遷安置補償協議的違約責任中,一般為要求相對人履行協議及要求支付違約金和賠償損失。拆遷人與被拆遷人雙方可在協議中約定如下內容:首先,約定拆遷人如不按協議規定的日期向被拆遷人交付各種補償費用,逾期一日,應按所欠款額的一定比例償付違約金;拆遷人如不按協議規定的地點和面積、層次給乙方安置住房,應向乙方償付一定數額的違約金;被拆遷人如經拆遷人按協議規定安置住房后,仍拒不搬遷的,每逾期一日,應向拆遷人償付違約金等。上述事項與違約金數額的明確,是對拆遷人與被拆遷人在履行協議中權利義務之后果的明確,具有一定的懲罰性,能夠督促協議當事人善意的履行協議。同時,還是該協議更具有可操作性的內容。

    (二)糾紛的處理。

    糾紛是社會主體之間的一種利益對抗狀態,民事糾紛則指平等主體之間發生的,以民事權利義務為內容的社會糾紛。我國的民事糾紛解決機制有私力救濟、公力救濟與社會型救濟等。私力救濟即指當事人在沒有第三方以中立名義介入糾紛解決的情形下,不通過國家機關和法定程序,而依靠自身或私人力量解決糾紛以實現權利的方式;公力救濟指通過國家公權力強制性解決糾紛的機制;社會型救濟指基于糾紛主體的合意,依靠社會力量解決民事糾紛的機制。對于此三種糾紛解決途徑,當事人可以自行選擇適用。

    在糾紛處理的約定中,當事人可協議約定選擇自行和解或者仲裁與訴訟等,如涉及仲裁或訴訟的還可選擇明確的仲裁機構或有管轄權的人民法院。

    (三)協議的效力。

    合同生效可為成立即生效,須經批準或登記等手續的,在批準或登記后生效,如合同中約定生效期限或生效條件的,自期限屆至或條件成就時合同生效。合同的失效包括合同法第五十二條規定的法定條件下的無效,合同被撤銷時合同的失效,合同解除、合同終止、合同履行完畢等情況下的失效。另外,如雙方約定合同履行期限的,期限屆滿合同失效。

    合同的生效意味著雙方權利義務的開始,失效意味著雙方權利義務的結束,在拆遷安置補償協議中,協議生效后拆遷人即有權利要求被拆遷人騰退房屋,如被拆遷人無正當理由又不履行義務的,拆遷人可以通過申請提起強制拆遷程序;被拆遷人在協議生效后,有獲得安置補償與臨時安置費等權利,如拆遷人不履行義務的,被拆遷人有通過公力救濟途徑強制拆遷人履行義務的請求權。合同失效后,雙方的上述權利與義務即全部消滅。因此,對合同效力期間的約定是否明確對拆遷人與被拆遷人關系同樣非常重大,雙方應當在協議中約定協議生效的時間,如簽字蓋章時生效或在某具體日期生效等,同時雙方可約定合同的有效期或約定合同失效的條件或者期限。如雙方約定:本協議自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_______年,自______ 年______月______日至______年_____月_____日。

     

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